전월세전환율 8.1% … 전국 평균 상회
소형주택일수록 전환율 높아 … 서민 부담 증가
“전환율 상한제 낮춰 월세 부담 줄이는 방안 필요”

전남 지역 세입자들의 월세 부담 체감도가 서울보다 큰 것으로 나타났다.

한국감정원의 주택종합 전월세전환율 자료를 분석한 결과 지난해 12월 기준 전남 지역의 종합주택 전월세 전환율은 8.1%로 전국 평균(7.7%)을 웃돌았다.

뿐만 아니라 서울(6.9%)보다 1.2%p, 전남(7.7%)보다도 0.4%p 높은 것으로 조사돼, 전세 주택을 보증부 월세(반전세)나 월세 등으로 바꾸는 데 드는 비용 부담이 큰 것으로 분석됐다.

‘전월세전환율’이란 전세금을 월세로 낼 때 적용하는 이자율을 뜻하는 것으로, 1년 치 월세를 전세금에서 보증금을 뺀 금액으로 나누면 된다.

순천 연향동의 전세금 1억 원짜리 아파트(전용 면적 59㎡)를 보증금 6000만 원에 월세 40만 원으로 전환한다면 전환율이 12%가 되는 것이다.

이 비율이 높으면 전세보다 월세 부담이 높다는 뜻이고 낮으면 그 반대를 뜻한다.

도내 주택 중 단독주택 전월세전환율이 11.8%로 가장 높았고, 연립다세대주택이 10.4%로 뒤를 이었다. 아파트 전월세전환율은 7.6%로 도내 주택 중에는 가장 낮았지만 전국 평균(6.0%)은 물론 지방 평균(6.7%)보다도 높았다.

주택 크기 별로 보면, 서민들이 주로 사는 소형주택의 전환율이 중대형보다 더 높았다.

전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트는 8.9%였으나 전용 85㎡ 이하 중대형은 6.3%였고, 85㎡를 초과하는 대형은 5.3%로 조사됐다. 이는 소형 아파트에 거주하는 서민들의 월세 거주 비용이 중산층보다 상대적으로 더 크다는 것을 뜻한다.

문제는 전남의 전월세전환율이 최근 시중은행 정기예금 이자율(연 2.1~2.2%)과 견줘 4배가량 높은 수준을 보이고 있는 것.
집주인 입장에서는 전세보증금을 올려 은행에 맡기는 것보다 월세로 전환하는 수익이 더 커 선호하고, 세입자로서는 전세에서 월세로 바뀌는데 따른 월세의 경제적 부담이 커져 꺼리는 상반된 현실이다.

전월세 전환율이 중요한 이유는 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 적정 가격을 책정하는 유일한 기준이기 때문. 세입자 입장에서는 집주인이 터무니없이 월세를 높게 부르는 것을 막을 수 있는 보호 장치인 것이다.

실제로 주택임대차보호법은 전월세 전환율 상한을 기준금리의 4배수 또는 10% 중 낮은 값으로 정하고 있다. 현재 한국은행 기준금리(2%)를 적용하면 전월세 전환율 8% 내에서 계약을 해야 한다는 얘기다. 그러나 전남의 경우 8.1%로 이미 전환율을 넘어섰고, 특히 소형 아파트의 경우 8.9%로 더 높았다.

이에 대해 순천의 한 부동산 전문가는 “세입자들은 월세보다는 전세를 더 원한다”며 “월세로 전환하는 과정에서 주거비 부담이 높아지고 있는 점을 고려해 전월세 전환율을 낮추고, 위반할 경우 불이익을 주는 등 방안이 필요할 것으로 보인다”고 말했다.

[교차로신문사/ 최명희 기자 cmh@sgsee.com]