글로벌 금융위기와 부동산경기 침체가 지속되고, 부동산시장의 불확실성이 증대되면서 안정적인 수익 창출에 대한 투자자들의 관심이 증가하고 있다.

2011년 부동산시장에서 나타난 수익성부동산에 대한 투자집중 현상도 안정적인 수익창출 욕구에서 비롯된 것이다. 2012년에도 1인가구와 1인~2인가구 등 소규모 가구의 증가현상으로 시세차익형 투자에서 운영수익형 부동산투자로 바뀔 것이다.

수익형 부동산인 고시원·고시텔은 도시형생활주택, 다가구, 오피스텔에 비해 상대적으로 주거의 양질이나 안정성은 낮지만, 저렴한 비용으로 주거생활을 영위할 수 있기 때문에 1인 가구 수요계층에 인기는 지속될 것으로 예상된다.

고시원, 고시텔, 리빙텔, 웰빙텔, 하우스, 캐슬, 레지던스, 멤버스텔, 미니텔, ~빌 등 모두 고시원에서 파생된 이름이다.

고시원(다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다)은 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것을 제2종 근린생활시설로 분류되며, 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 고시원(500㎡이상)은 숙박시설로 분류된다.

고시원·고시텔은 방 크기가 전용면적 기준으로 3~10㎡수준으로서 기본가구(침대, 책상, 수납공간, 냉장고, TV, 인터넷선)와 공동시설(주방, 세탁실, 화장실, 샤워실)로 이루어져 있다.

고시원·고시텔의 투자대안으로 첫째, 자신이 직접 고시원·고시텔을 신축하는 경우, 고시원·고시텔을 매입하는 것 보다 투자비용을 절감할 수 있으나 상대적으로 투자위험성이 높으므로 신중한 부동산시장 분석이 필요하다.

둘째, 현재 고시원·고시텔을 운영하고 있는 시설을 매입하는 것은 높은 권리금이 매매가격에 반영되어 있어 가격절충에 심혈을 기울여야 한다. 특히 고시원·고시텔의 분양취득시 지분등기는 삼가야 한다.

지분등기란 자신의 소유가 지분으로 표시되어 있어 자신의 지분을 처분하려고 할 때 지분등기로 인해 처분에 어려움을 겪을 가능성이 있기 때문이다.

셋째, 기존상가를 임대하여 리모델링을 하는 경우, 관할시청 건축과나 건축 설계사무소에 용도변경이 가능한 건물인지, 건물에 결함이 없는지 확인 후 공사를 시작하여야 한다. 리모델링은 시설투자비가 많이 들어가기 때문에 임차기간은 최소한 5년 이상은 되어야한다.

고시원·고시텔투자의 중요한 포인트는 대학가, 역세권, 업무지구, 산업단지 주변 등 양호한 입지선택이 중요하며, 부가가치세나 소득세 등 세금관계, 전기요금, 수도요금, 난방비, TV시청료, 인터넷사용료 등 제세공과금까지 면밀한 지출비용분석에 달려있다.

그리고 자신의 발품에 비례하여 수익률도 오를 수 있으므로 직접 발품을 팔아 끊임없는 공인중개사 사무실의 방문상담과 인근 경쟁업체의 임대수요·임대료수준을 정확하게 분석하여 투자전략을 수립하여야 할 것이다.

공학박사
경남대학교 행정대학원 겸임부교수
청암대학교 부동산학과 교수
배영남 <교수>