우리지역에는 금당지구, 신대지구 등이 산재하여 있는데 ‘~지구’로서 지구단위계획은 무엇을 의미하는가?

일반적인 도시·군계획은 그 지역의 특성에 따라서 시·군·구청의 ‘조례’에 의하여 건물의 규모와 면적이 정하여져 개발이 이루어지는 평면적이고 소극적 계획이다.

그러나 지구단위계획은 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 입체적이고 적극적인 도시·군 관리계획을 말한다.

따라서 지구단위계획구역 안에서 획지를 정하고 건축물의 건폐율·용적률, 건축물높이의 최고한도 또는 최저한도, 건축물의 용도제한, 교통처리계획 등 공공이 관여하여 정교하고 구체적인 계획지침을 운영함으로써 시가지 내의 난개발을 방지하겠다는 ‘총괄적인 계획’이다.

그러므로 지구단위계획은 법령이나 조례보다 우선적이다. 예를 들어 목욕장을 불허하고 있는 지구단위계획구역에서는 일반상업지역이라 하더라도 목욕장을 건축할 수 없다.

지구단위계획은 그 지역을 관할하는 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수가 수립하며, 주민은 주민제안을 통해 기반시설과 지구단위계획에 관한 사항에 관하여 입안을 제안할 수 있도록 하고 있다.

특히, 민간부문에서의 공동주택건설사업 등에 주민이 직접 구역지정 및 계획수립에 관한 의견을 제안할 수 있다. 실제로 주민이 입안제안을 하려고 할 때에는 지역의 대상 토지면적(국가공유지 면적 제외)의 80%이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 하며, 무엇보다 지구단위계획 수립지침내용에 적합하여야 한다.

지구단위계획구역은 개발·보전·정비·관리가 필요한 지역으로서 신도시개발, 기존 시가지의 보전(한옥 등), 기존 시가지의 정비(재개발·재건축), 기존 시가지의 가로 정비사업 관리를 필요로 하는 지역에 지정한다. 이때 지구단위계획은 개별필지별로 지역특성과 차별화된 접근이 요구되며 다음과 같은 수립지침이 필요하다.

첫째, 도시의 기능을 증진시키고 주민의 편의성 향상을 위하여 도로, 공원, 광장 등 도시기반시설을 배치하여야 한다.

둘째, 건축물의 용도를 규제하여 토지이용합리화와 건물높이 규제를 통하여 바람직한 도시경관과 미관을 증진시켜 지속가능한 개발을 하여야 한다.

셋째, 당해 구역 내에 원활하고 쾌적한 교통흐름을 위하여 주변 배후지역과의 연계성을 고려한 교통계획을 수립한다.

특히 정부나 지자체는 공공 비용부담 없이 개발자가 공공시설의 부지로 제공하거나 공공시설 등을 설치하여 공급하는 경우 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화적용 할 수 있는 인센티브(혜택)를 제공하게 된다.

다시 말하면 용도지역에서 허용된 디자인가이드라인 이상의 개발권을 추가로 부여하고 그 대신에 공공에게 필요한 도시의 성장관리 및 공공시설을 유도하고 성취하도록 하고 있다. 지구단위계획 결정도면 및 각종 고시도면은 ‘토지이용규제정보서비스’(http://luris.mltm.go.kr/)의 ‘지역별 고시도면열람’에서 확인하여 참고할 수 있다.

배영남 <청암대 교수>