도시지역 안의 제1종 지구단위계획구역 내 일반주거지역의 ‘토지이용계획확인서’를 확인하여보니 지목은 ‘대’이고「국토의계획및이용에관한법률」의 지역·지구 등에서 ‘제3종일반주거지역’, ‘제1종 지구단위계획구역’, ‘소류1류(폭10~12m접함)’, ‘세차장’이라고 명시되었다고 가정하자. 제3종일반주거지역에서 건폐율은 50%, 용적률은 300%이하이고 건축할 수 있는 건축물의 용도가 다양하므로 토지의 활용성과 가치가 높다고 판단된다.

그러나 문제점은 제1종 지구단위계획구역 지정과 지구단위계획에 의하여 ‘세차장’부지로 건축물용도가 계획되어 있다는데 있다. 예를 들어 ‘세차장, 용도에서 다른 용도로 변경하는 것은 가능한 일인가? 어렵다고 하겠다.

그 이유는 용도변경을 하기위해서는 지구단위계획 내용 자체를 변경하여야 하기 때문이다. 이에 따라서 토지의 활용성과 가치는 높지 않다고 여겨진다.

다음으로 도시지역 밖(비도시지역)은 계획관리지역이나 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발하기 위하여 지구단위계획으로 지정되는데, 지구단위계획의 수립여부에 따른 건축행위에 대하여 그 한 예를 들어보겠다.

첫째, 지구단위계획이 미 수립된 지역의 ‘토지이용계획확인서’에서 지목은 ‘답’이고「국토의계획및이용에관한 법률」의 지역·지구 등에서 ‘계획관리지역’, ‘주거개발진흥지구’ 명시되었다고 가정하자.

이 토지는 계획관리지역 농지에 지정된 주거개발진흥지구이다. 이런 경우 지구단위계획구역으로 지정·고시가 되지 않아, 개발계획이 수립단계 또는 미 수립된 지역에 해당한다.

따라서 지구단위계획이 미 수립된 개발진흥지구에서는 ‘시가화조정구역’의 행위제한을 적용하므로 건축할 수 있는 용도가 극히 한정되어 있다.

그에 따라서 주택의 신축은 허용되지 않으며 창고·축사 등 한정된 시설만이 허용되며 관리용·부속건축물의 건축은 33㎡까지만, 주택의 증축은 기존주택의 면적을 포함하여 100㎡이하까지만 허용된다.

어느 시점에서 지구단위계획지침이 확정되면 해당 계획에서 허용되는 행위의 규제를 받아 개발할 수 있을 것이다.

둘째, 지구단위계획이 수립된 지역의 ‘토지이용계획확인서’에서 지목은 ‘답’이고「국토의계획및이용에관한법률」의 지역·지구 등에서 ‘계획관리지역’, ‘주거개발진흥지구’, ‘제2종 지구단위계획구역’이라고 명시되었다고 가정하자. 해당 토지는 계획관리지역 농지에 지정된 주거개발진흥지구이다.

따라서 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물이 아니고, 주거개발진흥지구의 지구단위계획지침의 규제를 받는다. 주거개발진흥지구는 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로서 시·군의 도시·군계획조례에서 정하고 있으며, 건축행위는 단독주택이나 공동주택(아파트제외)과 제1종·제2종 근린생활시설 등의 건축이 가능하다.

또한 제2종 지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보아 이미 개발계획이 결정되어 있을 것으로 추정되며, 그에 따른 지구단위계획 지침내용과 도면을 시·군의 도시과(지구단위계획 관련부서)에서 구체적인 확인과 면밀한 검토가 토지활용분석의 포인트가 될 것이다.

배영남 <청암대 교수>