우리나라에서만 현존하는 전세제도는 비교적 저렴한 비용의 부채를 이용(레버리지:지렛대효과)하여 투자자의 이익을 증대시키는 자산재테크의 수단으로서 활용되어 왔다. 그렇다면 전세에 있어서 전세가격형성은 어떻게 이루어질까?

장래 시세차익 대비 기대치가 높으면 매매가는 상승하지만 매매가에 대한 전세가 비율은 낮아진다. 이와 반대로 시세차익 대비 기대치가 낮으면 매매가는 하락하지만 전세가 비율은 높아진다. 따라서 전세가격은 기대수익에 대한 강한 정도와 은행 예대이자율 차이에 비례한다고 할 수 있다.

과거 1960~1970년대에 전세제도가 활성화된 이유는 그 당시 금리가 높은 사금융 시장에서 건물주는 전세이자 수익을 올릴 수 있었으며, 전세입자는 높은 금리의 월세보다는 전세가 임대계약 만료 시에 전세금을 회수 할 수 있기 때문이다.

2010년부터 현재까지 전국적으로 전세가가 급등하는 전세대란 현상이 나타나고 있으며, KB국민은행에 따르면 우리지역도 최근 3년 대비 주택전세가격지수가 14.7P가 상승했다.

그러면 실수요자라고 할 수 있는 전세수요자들이 상시적으로 전세난을 겪는 이유는 무엇일까?

그 원인은 첫째, 정부는 장기적인 경기침체에서 건설경기 부양책으로 서민을 위한 보금자리임대주택과 공공임대주택의 비중은 줄이면서 분양 주택공급만을 늘려 결국 서민들의 주거안정문제 해결에 어려움을 주고 있다.

둘째, 경기침체로 인한 건설업체의 불황으로 최근 3년간(2008~2010년) 주택인·허가건수가 직전 3년(2005~2007년)보다 23% 감소하였는데 이러한 주택공급 감소효과가 2012년에 나타났다.

셋째, 2008년 금융위기 이후 과거보다 주택가격이 상승할 것이라는 기대심리가 약해지면서 주택에 대한 투자목적에서 거주목적으로 바뀌었다.

넷째, 경기불황에 따른 국민가처분소득감소·소비위축은 결국 주택구매 의욕을 떨어뜨려 전세에 머무르는 수요자가 많기 때문이다.

그러면 서민들을 위한 근본적인 전세난의 해법은 무엇일까?

주택총량에 관한 거시 정책지표인 전국주택보급률은 2010년 말 기준으로 101.9%를 초과하고 있지만, 주택가격과 가구소득 수준을 반영한 실질적인 주택수급상황을 나타내는 시장지표로서 자가소유율은 61.3%이다.

이는 주택을 구입할 수 있는 소득 수준이 되는 가구가 전체가구수의 과반을 초과하고 있지만, 그 외는 실수요자라고 할 수 있는 전월세 수요자인데 아직까지 내 집이 없다.

이러한 어려운 상황에서 정부의 부동산정책이 서민들을 위한 주택공급이 우선이라면, 이제라도 실수요자라고 할 수 있는 서민들이 거주하여 이용할 수 있는 분양중심에서 임대중심으로 전환되어야 한다.

따라서 서민들의 전월세난을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법은 분양용 주택이 아닌 장기공공임대주택을 안정적으로 공급하는데 있다고 하겠다.

청암대학교 교수
배영남 <교수>