1993년「국토이용관리법」이 개정되면서 국토는 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보전지역으로 지정되었다.

그러나 국토의 25%에 해당하는 준농림지역의 농지나 임야를 무계획적으로 개발함으로써 전 국토는 난개발이 이루어졌다. 이런 상황에서 2003년 1월 1일 국토의 난개발을 억제하고 단계적ㆍ체계적인 개발을 위하여 준도시, 준농림지역을 ‘관리지역’으로 통합 지정하였다.

이에 전 국토는 도시, 관리, 농림, 자연환경보전지역의 4용도지역이 탄생된다. 여기서 관리지역은 토지의 토양ㆍ입지활용가능성을 판단하여 개발적성, 농업적성, 보전적성에 따라 계획관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ보전관리지역으로 세분화된다.

계획관리지역이란 도시지역으로 편입이 예상되나 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역이다.

「국토의계획및이용에관한법률 이하‘국토법’」시행령 및 시ㆍ군 도시계획조례에 의하면 단독주택(전원주택, 펜션), 공동주택(아파트제외), 제1종ㆍ제2종 근린생활시설, 제조업종(공해성 업종제외), 일반창고ㆍ농업용창고, 숙박시설(도로에서 50m이상 이격), 기타 노유자시설, 수련시설, 주유소 및 충전소, 묘지관련시설, 장례식장 등 일부를 제외한 모든 건축물의 용도가 허용된다. 이런 연유로 계획관리지역은 관리지역 중 투자가치가 가장 높은 토지라 할 수 있다.

다음으로 생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이다.「국토법」시행령에 의하면 단독주택과 농업용 창고 등이 허용되고 있다.

또한 도시계획조례에 의하면 아파트를 제외한 다세대ㆍ연립주택(조례확인요함), 제1종ㆍ제2종 근린생활시설, 도정공장, 식품공장과 읍ㆍ면지역에 건축하는 제재업의 공장, 기타 노유자시설, 수련시설, 주유소 및 충전소, 묘지관련시설, 장례식장 등이 허용되고 있다. 다만, 숙박시설, 일반공장, 일반창고, 일반음식점, 인도어골프연습장 등은 허용되지 않는다.

마지막으로 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이다.

「국토법」시행령에 의하면 단독주택이 허용되고 있다. 또한 도시계획조례에 의하면 제1종 근린생활시설(휴게음식점 제외), 제2종 근린생활시설(일반음식점과 단란주점, 제조업소 등 제외), 기타 노유자시설, 농림어업용 창고, 주유소 및 충전소, 묘지관련시설이 허용되고 있다. 다만, 공장, 일반창고, 일반음식점, 숙박시설 등의 용도는 허용되지 않고 있다.

토지 투자분석에 있어서 토지의 가치에 영향을 미치는 결정적인 요인은 건축할 수 있는 건축물에 있다고 하겠다. 따라서 관리지역의 투자분석 포인트는 투자와 개발에 관심이 많은 토지이며, 그 중에서도 개발적성의 가치가 높은 계획관리지역이라 할 수 있다.

그러나 생산관리지역이나 보전관리지역은 상대적 측면에서 검토해보면 건축할 수 있는 건축물의 용도가 한정되기 때문에 토지의 이용가치가 계획관리지역 보다는 낮다고 보겠다.

배영남 <교수>
순천청암대 부동산학과