부동산은 국부원천이며, 고용의 원천이기도 하다.

또한, 주거서비스 제공과 같이 소비의 주요원천이다. 부동산은 고가이기 때문에 사적주체들이 부동산에 대한 의사결정을 할 때에는 일반적으로 장기간 심사숙고하고 많은 위험을 감수한다.

그런데 의사결정의 성과를 가름하는 핵심요소 중의 하나인 부동산정책이 수시로 바뀐다면 부동산시장에 커다한 불확실성을 안겨줄 것이며 시장의 기능을 저해할 것이다.

우선, 정부는 시장에 대한 불신이 깊어 부동산시장에서의 공공의 역할을 강화하는 방향으로 정책을 전개하여 왔다. 공공의 주택공급은 사적시장의 수요를 감소시켜 민간공급가격이 하락하며, 민간의 신규건축과 장기재고가 감소한다.

즉, 공공에 의한 민간공급의 대체현상이 발생한다. 또한, 공공은 민간공급자에 비하여 수요자의 선호에 상대적으로 민감하지 못하여, 지역적으로나 유형적으로 수요자의 선호에 맞는 주택이 공급되지 못할 가능성이 높아 지역적, 유형적 불균형을 더욱 심화시킬 수 있다.

따라서, 가능한 시장의 역할을 강화하고, 공공의 광범위한 시장개입 강화 추세는 재고되어야 한다. 주택수급의 질적 부조화 문제를 해결하는 등 시장의 효율성 제고에는 시장수요에 민감한 민간공급자가 더 적합할 것이다.

두 번째, 정부는 부동산 세제들을 시장의 동향에 따라 언제라도 변경시킬 수 있는 것으로 여기고 있다. 그러나 부동산은 필수재화이며, 경제활동에서 부동산이 차지하는 비중은 매우 높다.

따라서, 부동산 세제는 좀더 신중하고 보수적이며 예측 가능하게 운용되어야 한다. 지방재정의 분권화 원리에 맞도록 종합부동산세를 국세에서 지방세로 바꾸고, 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 민간 임대주택 공급의 감소를 야기할 수 있으므로 중과대상에서 제외되는 임대주택요건을 완화하는 것이 바람직한 정책방향일 것이다.

마지막으로, 올바른 부동산정책을 펴기 위해서는 무엇보다 먼저 정책결정의 준거가 되는 통계생산제도의 정비를 통하여 정확한 기초통계가 확충되어야 한다.

향후 주택공급계획은 총량적 물량계획보다는 적시, 적지, 적량의 맞춤형계획이어야 한다. 적절한 중장기 주택수급 종합계획의 수립과 지속적인 보완을 위해서는 여러 기관에 분산된 각종 부동산정보시스템을 연계하여 부동산관련 기초통계를 생산할 수 있도록 통합적인 시스템 정비가 필요하다.

정부는 나름대로의 철학과 시대정신으로 부동산정책을 수립, 시행하였으며 실거래가 신고제도 등 거래투명화 기반을 구축하고, 서민주거복지 향상에 기여한 점 등이 인정된다. 하지만, 시장에 대한 부정적인 시각과 과도한 시장개입은 많은 부작용을 야기하였다.

부동산시장의 왕성한 생명력의 원천은 자유거래이다. 그리고 이를 뒷받침하는 것은 거래비용을 최소화할 수 있는 시장설계이다. 부동산 거래비용을 줄이기 위해서는 가격과 질에 대한 정보가 자유롭게 소통되어야 하며, 건전한 경쟁이 이루어질 수 있어야 하며, 거래당사자 간에 상호 신뢰 시스템이 구축되어야 한다. 이와 같이 부동산 거래비용을 줄일 수 있는 방향으로 정부의 역할이 설정되어야 한다.(John McMillan, 'Reinventing the Bazaar').

주거복지의 실천은 시장의 지속적 성장을 바탕으로 하여야 한다. 그리고 지속적 성장을 위해서는 부동산 거래비용을 줄이는 정책들이 수반되어야 할 것이다.

배영남 <교수>
순천청암대 부동산학과