토지개발을 하기 위해서는 도시·군관리계획의 용도에 적합하게 개발하여야 하는데, 무엇보다 토지에 공적규제를 확인해주는 토지이용계획확인서를 면밀하게 검토할 필요가 있다.

토지이용계획확인서를 살펴보면 부동산의 표시와 규제, 도면으로 구성되어 있다. 상단부의 부동산 표시부문에는 토지소재지, 지목, 면적, 공시지가 등과 같은 물리적 현황을 공시(공개)해주고 있으며, 중간부의 규제부문에는 용도지역·지구 등을 중심으로 여러 가지 규제사항들이 있다.

하단부의 확인도면란에는 지적도와 임야도가 결합된 지적임야도가 표시되어, 여러 가지 선(線)이 각자의 본질적인 의미를 가지면서 토지의 형상과 경계, 주변도로·필지현황 등을 나타내주고 있다.

우측 하단부에 표시된 축척은 실제의 거리를 일정한 비율로 줄인 것으로서, 임야도는 ‘산’임야를 표시하는 축척1/6,000, 지적도는 ‘산’임야 외를 표시하는 축척1/1,200, 지적임야도는 지적도와 임야도를 결합된 축척1/5,000을 사용하는데 도면상 1㎝의 실제거리는 각각 60m, 12m, 50m가 되며, 축척의 조절을 가능하다.

그러면 토지투자의 성패라 할 수 있는 지적도 선(線)에는 어떠한 종류와 정보가 있는 것일까? 우선 필지경계선은 지적도에서 해당 토지의 모양과 상태 그리고 경계를 나타내는 경계선이다.

이에 따른 용도지역선은 토지의 등급과 가격을 결정짓는 기준이 되는데 용도지역선과 필지의 경계선은 반드시 일치하지 아니할 수 있으며 이는 하나의 필지에 복수의 용도지역이 표시되는 경우도 있다.

둘째, 도로구역선은 토지의 가격을 결정하는 중요한 요인으로서 도로접합이란 해당 토지가 도로계획선을 침범하지 아니하고 도로와 경계를 이루고 있는 상태이며, 도로저촉이란 해당 토지의 일부가 도로에 포함된 상태를 말하는 것이다.

여기서 중요한 점은 해당토지와 도로 사이를 연결하는 진입로의 소유권관계인데 누구 소유의 도로에 접해 있는가, 도로구역에 어느 정도 편입되어 있는가에 달려있다.

예를 들어 진입로의 소유자가 사인인 경우 사용승낙서의 승낙여부가 어렵고 많은 비용이 발생하는 반면, 국가나 지방자치단체의 도로에 접하는 경우에는 사용승낙서가 용이하며 비용발생도 저렴할 것이다.

셋째, 접도구역선은 도로구조에 대한 손궤, 미관의 보존, 교통의 위험방지를 위해 도로의 경계선으로부터 일정거리를 지정한 좁고 기다랗게 생긴 구역으로서, 접도구역에 저촉된 토지는 건축물의 신축이나 토지형질변경은 금지되지만, 가장 큰 의미는 진입로로 사용이 가능하다는데 있다.

넷째, 완충녹지선은 대기오염, 소음, 악취, 기타 이에 준하는 공해와 각종사고나 자연재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지로서 철도의 외곽이나 도로의 외곽에서 지정되는데, 완충녹지는 건축물의 신축이 불가능하며 또한 진입로도 사용할 수 없다.

따라서 완충녹지에 저촉된 해당 토지는 완충녹지에 차단되어 도로로 통행이 불가능하여 토지의 가치는 낮게 평가될 것이다. 그밖에도 하천구역선, 문화재보호구역선, 정화구역선 등이 있다.

무엇보다 토지투자의 성패는 지적도 선(線)에 따른 공적 규제를 정확하게 분석해낼 수 있는 능력에 달려있다.

이는 토지투자의 적정한 가치를 파악 할 수 있는 판단력을 가질 수 있으며 개발가능성과 발전성을 예측할 수 있다. 따라서 지적도 선에서 제공되는 수많은 정보를 해석하는 정도에 따라 토지투자의 성패가 좌우될 것이다.

<배영남>
순천청암대
부동산학과 교수