도시에 건축물을 계획 없이 무분별하게 건설하면 일정한 도시기반시설(도로, 학교, 상하수도 등)이 부족해 주민생활에 불편함을 증가시킬 것이다.

따라서 그 지역에 일정한 기반시설 용량을 갖추기 위하여서는 지면공간규제 목적인 건폐율(건축물 넓이)과 지상공간규제 목적인 용적률(건축물 높이)을 간접적으로 제한하여 주민생활에 편리함을 주어야 한다.

건폐율이란 무엇인가? 목적을 살펴보면 건축물의 과밀을 방지하여 일조·채광·통풍 등 위생적인 환경을 조성하고, 화재 및 기타 재해 시에 연소의 차단이나 소화·피난 등에 필요한 최소한의 공간을 확보하는데 있다.

다음으로 용적률이란 무엇일까? 목적은 한정된 토지를 효율적으로 활용하고, 도시과밀화를 억제하여 쾌적한 생활환경을 보호하기 위함이다. 즉, 대지면적에 대한 건축물의 지상층연면적(지상건축물 각 층 바닥면적 합계)비율을 말한다. 다만, 용적률 계산 시 지하층, 주차장, 주민공동시설, 초고층 피난안전구역의 면적은 포함되지 않는다.

그렇다면 건폐율과 용적률을 확인하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 건폐율과 용적률은 그 토지의 용도지역에 따라 결정되므로 우선 ‘토지이용계획확인서’에서 용도지역을 확인하여야 한다.

다음으로 법률에서 세분된 용도지역에 대하여 최대 정할 수 있는 건폐율과 용적률의 범위를 규정하고, 대통령령인 시행령에서 조례로 정할 수 있는 기준 내에서 특별시·광역시·특별자치시·특별차지도·시 또는 군에서 관할 구역의 특성에 맞도록 ‘도시계획조례’로 건폐율과 용적률을 정한다.

이에 따라서 자기 소유대지에 건폐율과 용적률이 몇%인지 검토하려고 하면 순천시청 홈페이지(http://www.suncheon.go.kr/)에 접속한 후 홈페이지 상단 ‘정보광장 법률정보 클릭’→왼쪽 창에서 정보광장 법률정보에서 자치법규 클릭→오른쪽 창 상단 검색에서 ‘도시계획조례’ 입력한 후 검색하기→새 창에서 도시계획조례 클릭→창이 뜨면 스크롤바를 아래로 내려 제53조, 제58조 용도지역 안에서의 건폐율과 용적률 항목을 찾아보면 자기대지에 건폐율과 용적률을 몇%까지 적용할 수 있는지 확인할 수 있다.

이제 토지의 가치는 토지의 활용성에 의하여 결정되므로 건폐율과 용적률이 높을수록 토지의 이용이 효율적이기 때문에 토지의 가격은 높을 수밖에 없다. 지난 칼럼에서 언급한바와 같이 토지투자의 성공확률을 높이기 위한 포인트는 ‘토지이용계획확인서’의 ‘용도지역’ 에서 건폐율과 용적률에 중점을 두고 과학적인 분석을 하여야 할 것이다.