현재 유로존 위기의 거시경제 불확실성 확대, 가계부채 부담상승에 따른 소비심리 위축 등 대내외여건이 악화되면서 국내경기 회복속도가 지연되고 있다.

그럼에도 불구하고 풍부한 유동성 및 저금리, 규제완화정책, 대선공약 및 대선결과 등 기회요인이 혼재된 상황이다. 2012년 상반기 부동산경기 공급지표로서 주택공급실적은 2011년 작년 동기(1~4월)대비 14.2만호(도시형 생활주택 3.4만호)로 27% 증가하였다.

작년에는 55만호의 공급이 이루어졌고, 올해 하반기에는 45만호는 달성될 것으로 예측된다. 그 밖에 입주예정물량은 1~4월 4.3만호(수도권 2.7만호 공급), 5~7월 4.6만호 입주예정으로 전세가격 안정화에 기여하고 있다.

그러나 상반기 수요지표로서 주택거래는 2011년 작년 동기(1~4월)대비 거래량이 27.5% 감소하였으며, 특히 강남3구의 거래량이 급격히 감소하면서 거래가 위축된 상황이다. 이에 따라 하반기는 상반기 장기침체가 지속되면서 작년 수도권 매매거래 37만호 보다 20~30% 줄어든 26~30만호의 주택거래가 전망된다.

2012년 상반기 매매가격은 작년 동기(1~4월)대비 19%수준으로 상승폭이 크게 둔화되었다. 지방은 1.9%상승하였으나 수도권은 모든 유형에서 하락세가 확산되었다.

이에 하반기 매매가격 전망은 상반기의 거시경제의 불확실성 극대화로 회복시점이 지연되고 있어 전국적으로 수축국면으로 전환될 것으로 예상되어 상승세가 둔화될 것이다.

더욱이 상반기 전세가격은 작년 동기(1~4월)대비 27%수준으로 상승폭이 크게 둔화되었으며, 하반기 전세가격 전망은 2011년과 2012년 1분기에 고점을 형성하면서 수축국면으로 전환되었기 때문에 2012년 상반기 상승폭이 크게 둔화내지 하락 안정세가 될 것으로 예측된다.

우리 지역(순천) 주택거래량은 작년 6월 대비 17.6%가 감소했으며 전달 5월 대비 23.1%가 감소하였다. 주택매매가격은 2009년 5월부터 지난 5월까지 3년 동안 14.2%, 1년 대비 7.4%가 급등했지만, 최근 7월 주택매매가격지수(2011년 6월=100)에 의하면 전달(2012년 6월=107.4)보다 7월은 107.2로 11개월 만에 02.%하락하였다.

이처럼 상승세가 주춤하는 이유는 계절적 비수기이면서 수요심리 위축요인으로 실수요자들이 관망세로 돌아섰기 때문이다.

반면 전세가격은 2009년 8월부터 올해 7월까지 연속 상승하였는데 그 이유는 주택경기의 침체가 장기화되면서 주택가격 상승에 대한 주택구매 투자심리가 떨어지면서 전세 수요자가 늘고 있기 때문이다.

주택경기의 순환주기는 1987년부터 4순환주기를 지나왔으며, 현재 5순환주기 수축 국면으로 상승률이 하락률로 확장되는 후퇴국면이다. 또한 순환주기가 짧아지는 추세로서 과거처럼 급등이나 급락과 같은 급격한 변동성의 가능성이 적어지고 있다.

이런 상황에서 2012년 하반기 주택 매매 및 전세가격 전망은 유로존 리스크, 국내외 대선결과 및 대선공약, 부동산규제완화 등 가격하락요인, 가격상승요인, 불확실한 요인의 복합적 해법에 따라 달라질 수 있다.

다만, 수도권은 침체가 심화되겠으며 지방은 안정화의 구조로 전환되겠다. 특히 내년 새로운 정부가 출범하면 내수경기 활성화를 위해서는 부동산경기를 부양할 수밖에 없기 때문에 보다 나은 새로운 부동산시장이 형성되리라 예상된다.

배영남 <교수>
순천청암대 부동산학과