주택재개발사업 시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하여야 한다.

통지한 날부터 30일 이상 60일(20일 연장)이내에 분양신청기간을 정하여 분양신청을 받는데 이때 토지등소유자는 분양신청서에 소유권의 내역과 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

다만 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 분양신청대상에서 제외된 자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는데 청산협의가 안되면 결국 수용으로 갈 수 밖에 없다.

분양신청기간이 종료되면 사업시행자는 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하는데, 여기에서 관리처분계획이란 무엇인가?

사업시행자가 사업을 시행하기 전에 토지·건축물의 소유자에게 사업시행 후의 건축된 건축물의 일부와 그 대지의 지분권을 종전의 토지·건축물의 가액에 상응하여 합리적이고 공평하게 처분 또는 배분하기 위한 행정계획이다.

구체적 내용을 살펴보면 분양신청기간이 종료된 때 기존 건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양예정지인 대지 또는 건축물의 추산액, 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 정비사업의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 규모시기, 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유물 외의 권리명세와 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관한 사항이 포함된 분양계획이다.

따라서 관리처분계획은 정비사업 추진에 있어 자금조달문제, 권리조정·변환 등 이해관계가 따르므로 사업의 성패를 좌우하는 중요한 계획이다.

특히 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에 주의할 점은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 소유권이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다.

다음으로 공사완료에 따른 고시가 있은 때에는 사업시행자는 지체없이 대지 확정측량을 하고 토지 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다.

대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있는 날의 다음날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다. 이에 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

그렇다면 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 어떻게 하여야 하는가?

사업시행자는 이전의 고시가 있은 후 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

이에 따른 산정기준은 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.

청산금의 징수 및 지급방법으로는 분할징수·분할지급 할 수 있으며, 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 소유권 이전의 고시일 다음날부터 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸한다.

청암대 부동산 학과 교수 배영남>